Luxemarkt verschuift naar compact toplocatievastgoed
Immoscoop: prijs per m² stijgt 27% sinds 2022
Minder vierkante meters
Met een budget van 1 miljoen euro koop je vandaag beduidend minder woonoppervlakte dan enkele jaren geleden. Volgens een analyse van vastgoedplatform Immoscoop daalde de mediane woonoppervlakte voor een huis van 1 miljoen euro van 382,5 m² in 2022 naar 322 m² in 2026. Dat is een krimp met 15,82% – ruwweg het equivalent van een ruime slaapkamer of comfortabele leefruimte.
De daling zette snel in: 340 m² in 2023, 309 m² in 2024 en stabilisatie rond 320 à 322 m² in 2025-2026.
Prijsdruk en m²
Ook in het brede luxesegment (1 tot 15 miljoen euro) verschuift de markt. Tussen 2022 en 2026 steeg de mediaanprijs van 1.500.000 euro naar 1.605.000 euro (+7%), terwijl de gemiddelde woonoppervlakte afnam van 483 m² naar 407 m². Gevolg: de gemiddelde prijs per vierkante meter klom van circa 3.105 euro/m² naar 3.943 euro/m², een toename met 27%. In steden zoals Gent, Antwerpen en Brugge schommelt de vierkantemeterprijs intussen tussen 4.000 en 5.000 euro/m².
“Kopers ruilen een deel van het volume in voor kwaliteiten die minder zichtbaar zijn in vierkante meters: een betere ligging, mobiliteit, energieprestatie en afwerkingsgraad. De focus verschuift van ‘zo veel mogelijk huis’ naar ‘zo veel mogelijk zekerheid’,” aldus CEO Stefan Demeijer van Immoscoop.
Provinciale verschillen
De invulling van het miljoen verschilt sterk per provincie. In Oost-Vlaanderen (gemiddelde vraagprijs: 1.520.702 euro), Limburg (1.612.356 euro) en Vlaams-Brabant (1.677.298 euro) vertegenwoordigt 1 miljoen euro relatief vaak nog meer woonvolume.
Antwerpen (1.898.428 euro) toont een breder en diverser luxesegment, terwijl West-Vlaanderen (2.152.052 euro) eruit springt door de impact van de kust: daar betaal je sneller voor de topligging dan voor uitzonderlijk veel meters.
Schaarste in steden
Knokke blijft een buiten categorie: de gemiddelde vraagprijs voor een miljoenenwoning bedraagt er 3.697.687 euro; voor een appartement in het luxesegment 2.128.480 euro. Een miljoen is er vooral een toegangsticket tot kustligging, prestige en schaarste.
Leuven illustreert stedelijke schaarste op een andere manier. Van de 62 woningen die er momenteel op Immoscoop staan, kosten er 24 meer dan 1 miljoen euro (ongeveer 38,7%). De gemiddelde vraagprijs van Leuvense miljoenenhuizen bedraagt 2.030.750 euro. Voor hetzelfde budget leveren steden als Aalst of Sint-Niklaas beduidend meer ruimte op: in Sint-Niklaas vind je voor 1 miljoen euro bijvoorbeeld herenhuizen of villa’s met gemiddeld bijna zes slaapkamers en een woonoppervlakte rond 620 m², tegenover circa 236 m² in Leuven en 212 m² in Knokke.
Langere doorlooptijd
De hogere prijs per m² gaat gepaard met een langere doorlooptijd. In 2022 stond een pand tussen 1 en 15 miljoen euro gemiddeld 50 dagen online; in 2026 is dat 65 dagen. Dat wijst op een kritischer markt: kopers nemen meer tijd om ligging, afwerking, energieprestaties en toekomstige kosten af te wegen, zeker nu ze minder meters krijgen voor hetzelfde budget.
Over de analyse
Immoscoop onderzocht 15.000 woningen boven 1 miljoen euro die op het platform werden aangeboden en verkocht, met focus op de periode 2022-2026. Daarnaast is gekeken naar het actuele aanbod per Vlaamse provincie en geselecteerde centrumsteden, inclusief Knokke. De cijfers voor 2026 zijn gebaseerd op de tot dusver beschikbare data.
